Votre Terrain
Construire sa maison constitue le rêve de beaucoup d’entre-nous, et présente beaucoup d’avantages :
certitude d’habiter dans une maison qui vous ressemble, garantie décennale, coût global souvent inférieur à celui de l’achat d’une maison déjà achevée. Mais la recherche d’un terrain et la construction d’une maison recèle des spécificités et des pièges :
- Comment s’assurer des règles d’urbanisme d’un terrain ?
- Comment être sûr du devenir de l’environnement proche ?
- La belle vue est-elle vraiment imprenable ?
- Comment déposer un permis de construire ?
- Faut-il un architecte ?
- Quelle entreprise et quel type de contrat de construction choisir ?
Au delà de la recherche du terrain constructibles proprement dite, Les Chasseurs de terrains sont là pour vous apporter leur expertise, vous aider à répondre à ces questions en toute sécurité et vous accompagner jusqu’à la remise des clés de votre habitation.
Voici une liste non exhaustive de nos interventions en matière de terrain :
- étude de la constructibilité réelle du terrain au vu des règles d’urbanisme (POS ou PLU) et des servitudes en vigueur
- consultation en Mairie pour avis préalable
- demandes de certificats d’urbanisme simples ou opérationnels
- recherche d’un architecte
- appel d’offres auprès des constructeurs, analyse comparative des offres, vérification des références, aide aux choix des matériaux et des prestations
- établissement d’une matrice financière du projet, recherche de financement
- demandes de permis de construire
- affichage des permis et constats d’affichage par huissier
- suivi des travaux, compte-rendus d’avancement
- formalités administratives et techniques (taxes, raccordements réseaux, abonnements,..)
- Home-staging (ameublement, décoration)
- Recherche de prestataires pour entretien après construction (piscine, espaces verts,…)
- Location saisonnière du bien une fois construit
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Faire construire
Avant toute chose, il faut vous assurer de pouvoir financer votre projet. Evaluez, pour commencer, votre apport personnel, c'est-à-dire la somme que vous pouvez investir sans emprunter. Plus il est important, plus la banque sera « conciliante ». Généralement, elle exige qu’au moins 10% de l’opération soit financée par votre apport personnel, voire 20 à 30% selon les établissements. Pour compléter votre plan de financement, vous avez droit à un prêt qui diffère selon votre situation. Citons le prêt 1 % logement, le prêt à taux 0 %, le prêt conventionné, le prêt à l’accession sociale, le prêt fonctionnaire, les prêts départementaux et des caisses de retraite et, bien sûr, le prêt épargne logement. Vous devez également évaluer votre capacité d’endettement, qui pour être viable, ne doit pas dépasser 30 % de vos revenus.
Le choix du terrain
Une fois votre capacité financière validée, deux solutions s’offrent à vous pour l’acquisition d’un terrain : un terrain isolé ou en lotissement. Incontestablement, c’est le terrain en lotissement qui offre le plus de facilités. Déjà borné et souvent viabilisé, il présente également des garanties sur la surface constructible. Vous devrez néanmoins respecter certaines obligations (normes d’architecture, respect du règlement du lotissement, entretien des espaces verts). Si vous souhaitez acquérir un terrain isolé, pour commencer, armez-vous de patience. Pour dénicher la perle rare, vous pouvez consulter la presse spécialisée ou locale, un aménageur-lotisseur ou un constructeur de maisons individuelles qui, généralement, recensent les terrains à vendre. Si la proximité des transports, des commerces ou d’une école est importante, ne négligez pas pour autant la nature et la qualité du sol et du sous-sol. La mairie ou la DDE fournissent ces informations.Demandez également un certificat d’urbanisme auprès de votre mairie qui garantie la constructibilité du terrain et renseigne sur les servitudes et les règles architecturales. Sachez aussi que depuis le 1er janvier 2001, vous devez être informé dans le descriptif du terrain de l’existence d’un bornage (limite entre deux propriétés).
Par ailleurs, si votre terrain n’est pas relié aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz, d’assainissement et de téléphone, il vous appartient de réaliser les raccordements à vos frais.
Comme pour un appartement, l’achat d’un terrain comporte les mêmes démarches : signature de l’avant-contrat puis de l’acte définitif devant notaire. Pour que la vente soit définitive, vous devrez avoir obtenu le certificat d'urbanisme, le permis de construire et les prêts éventuels.
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Le permis de construire
Sauf cas exceptionnel en raison de la nature ou de la taille de la construction (une déclaration préalable peut suffire), le permis de construire est obligatoire.Délivré par la mairie, dans un délai de deux à six mois, il fixe les règles d'urbanisme et d'environnement. La demande du permis de construire doit comporter votre identité et des informations concernant le terrain, l’acte d’achat du terrain, la construction et les servitudes.En plus du permis général, vous pouvez obtenir deux autres types de permis. Le permis de construire modificatif peut être délivré si la construction risque d’être modifiée par rapport au projet de départ.Le permis de construire tacite, lui, est délivré lorsque l’administration n’a pas répondu dans le délai imparti (deux mois). Son silence rend le permis valable.
La délivrance du permis peut prendre plus de deux mois selon la situation :
- trois mois si des services spéciaux ou l’architecte des Bâtiments de France sont consultés
- cinq mois si la Commission supérieure des Monuments historiques est consultée
- de cinq à sept mois si une autre autorisation est exigée ou si la construction est prévue dans une zone protégée
Une fois l'autorisation obtenue, elle est affichée en mairie et sur le terrain pour informer les voisins qui peuvent, éventuellement, contester la décision en justice. Aussi, faut-il respecter un délai de deux mois avant d’envoyer à la mairie une déclaration d'ouverture du chantier et de commencer les travaux. Dans tous les cas, les travaux doivent démarrer dans les deux ans qui suivent le permis de construire.
Architecte ou pas ?
Le recours à un architecte est obligatoire pour toutes les constructions supérieures à 170 m². En deçà, rien ne vous empêche de dessiner vous-même les plans de votre maison, à vos risques et périls. Si vous n’avez pas trop le goût du risque, un architecte se chargera de dessiner les plans selon vos envies et votre budget. Il peut également vous assister pour obtenir le permis de construire, choisir l’entrepreneur, suivre et contrôler les travaux jusqu’à la réception. Sachez également que l'architecte est responsable des éventuels vices de construction durant une période de dix ans après l'achèvement des travaux. Le concours d’un architecte coûte en moyenne de 5 à 15% du coût global, selon son degré d’implication dans le projet.
Le contrat de construction
Toues ces démarches effectuées, vous voilà dans la partie active de votre projet : la construction. Mais qui dit construction, dit contrat. Dans la majorité des cas, vous allez signer un contrat de construction de maison individuelle avec un constructeur. Il est la garantie que votre maison sortira de terre, cela grâce à un cadre juridique très strict envers le constructeur qui lui impose une garantie de livraison au prix et dans les délais convenus. La signature de ce contrat n’est pas obligatoire si le constructeur s’engage à édifier une maison sur un terrain qu’il ne vous a pas vendu. S’il n’est pas obligatoire, ce contrat est donc chaudement recommandé.
Il existe deux types de contrat :
- Le contrat de construction avec fourniture de plan : contrat le plus courant, il charge un constructeur d’élaborer le plan de votre maison et d’en réaliser la construction. Vous pouvez néanmoins modifier et personnaliser les plans proposés par le constructeur en fonction de votre budget et de vos souhaits. Les entreprises travaillent sous la responsabilité du constructeur qui est votre seul interlocuteur.
- Le contrat de construction sans fourniture de plan, appelé CCMI allégé : dans ce cas, vous fournissez les plans de la maison au constructeur (établis par un architecte ou par vous). Moins contraignant pour le constructeur, il est aussi moins protecteur pour l'acquéreur.
Si plusieurs entreprises interviennent, vous signez avec chacune d'elles un contrat d'entreprise qui ne vous offre aucune protection. Le coût de l’opération devient alors plus incertain.
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La réception des travaux
C’est le grand jour. Votre maison est achevée, mais avant d’emménager, vous devez effectuer la réception des travaux. En tant que maître d’ouvrage, c’est à vous et vous seul qu’il revient de signer le procès-verbal de réception qui validera la construction.
Les garanties de construction
Avec le contrat de construction de votre maison, vous bénéficiez de plusieurs garanties, qui s’échelonnent d’un à dix ans selon les éléments de la construction concernés et les défauts constatés.
Garantie de parfait achèvement : valable pendant un an, elle permet d'obtenir réparation des défauts relevés le jour de la réception des travaux, mais aussi de tous ceux survenus dans l'année suivant cette date.S’il faut le signaler par écrit, il n’est pas besoin de prouver la faute du professionnel.
Garantie de bon fonctionnement :valable pendant deux ans à compter de la réception des travaux, elle couvre les désordres survenant aux éléments d'équipements (portes, fenêtres, moquettes, revêtements muraux, chaudière).Là aussi, inutile de prouver la faute du professionnel.
Garantie décennale : valable pendant dix ans à compter de la réception des travaux, elle couvre les dommages qui affectent la construction, l’exception des défauts esthétiques. Sont tenus pour responsables les constructeurs (architecte, constructeur...) qui doivent normalement être couverts par une assurance. Vous-même, en tant que maître d’ouvrage, devez souscrire une assurance dommages-ouvrage. En dernier recours, si le montant des réparations dépasse 7 600 €, vous pouvez saisir le tribunal d'instance ou de grande instance.
Combien de temps vient de s’écouler ?
Un an, peut-être plus. Toujours est-il que vous êtes désormais chez vous, dans vos murs. La plus belle des récompenses d’un projet qui reste toujours un moment important dans la vie d’un individu.
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Choisir son terrain
Les démarches à effectuer pour l'achat d'un terrain
Quel que soit le terrain
- Première démarche à effectuer : demander un certificat d’urbanisme à la mairie. C'est le document qui garantit la constructibilité du terrain, précise les règles de densité de construction par rapport à la surface ainsi que les contraintes d'aménagement des abords. Il renseigne également sur les différentes normes architecturales à respecter (forme de la toiture, couleur des matériaux) et les servitudes.
- Consultez, en mairie, le Plan local d’urbanisme (PLU) ou le Plan d’occupation des sols (POS) s’il est toujours en vigueur. Vous obtiendrez des renseignements sur les règles de construction applicables localement. Cela permet aussi de vérifier l'évolution de l'environnement et des projets immobiliers ou municipaux en cours ou à venir ; de contrôler la nature des éventuelles servitudes d'utilité publique (passage des canalisations, des lignes d'électricité) ou privées (droit de passage).
Pour un terrain lotis
- Procurez-vous le règlement de lotissement et le cahier des charges, ainsi que l'arrêté de lotir, délivré au lotisseur par les services de l'urbanisme, qui détaille les travaux et les aménagements prévus (voirie, éclairage).
- Vérifiez la surface et les limites du terrain. Sachez que la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU) a institué l’obligation de bornage pour les ventes de terrains situés dans un lotissement.
- Prenez en compte les futures charges collectives. Vous devrez assurer l’entretien des parties communes privées, la commune se chargeant d’entretenir les parties communes publiques.
Pour un terrain isolé
- Vérifiez la surface et les limites du terrain. Dans le doute, mieux vaut faire effectuer un bornage. Cette opération, qui consiste à délimiter le terrain par des bornes, est réalisée par un géomètre-expert qui consulte les titres de propriété concernés, y compris, naturellement, ceux des voisins. Une fois le procès-verbal établi, l'ensemble des intéressés signe le document qui établit définitivement la surface de la parcelle concernée.
- Renseignez-vous sur la nature du sol et du sous-sol. La mairie ou la DDE fournissent ces informations. Si les renseignements pris vous semblent douteux ou insuffisants, mieux vaut investir dans une étude spécifique confiée à un expert. Ce type d'étude est onéreux mais cela permet d'éviter les mauvaises surprises au moment de la construction et d’éventuels surcoûts.
- Renseignez-vous sur le coût des différents branchements aux réseaux collectifs.
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Le PLU
Le Plan local d’urbanisme (PLU) a remplacé le Plan d’occupation des sols (POS). Porteur de projets d’urbanisme inscrits dans la durée, c’est lui qui fait désormais référence lors d’une demande de permis de construire.
Depuis le 13 décembre 2000 et la mise en place de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU), le document de planification de l’urbanisme communal ou intercommunal, appelé Plan local d’urbanisme (PLU), remplace le traditionnel Plan d’occupation des sols (POS).
Le PLU en quelques mots
WLe PLU est un document d'urbanisme comme l’était avant lui le POS mais en plus, il commande les grands choix d’aménagement et de développement d’une commune ou d’une agglomération en s’inscrivant dans la durée.
Pour cela, il prend en compte le nombre d'habitants à accueillir, les sites les plus propices aux activités économiques, les actions à mener pour la protection de l'eau et des espaces verts en ville.
Il permet, en outre, de préserver l’environnement, favoriser le renouvellement urbain, et réserver les emplacements pour les besoins en infrastructures de demain. Un plan local d'urbanisme peut être élaboré au niveau d'une commune ou au niveau d'une structure intercommunale, par exemple une communauté d'agglomération ou une communauté urbaine.
Il peut alors couvrir une zone relativement importante : le PLU de la Communauté urbaine de Lille, par exemple, s’applique sur 85 communes pour une superficie de 611 km2. Ne sont toutefois pas concernées les zones qui relèvent de la compétence de l’Etat, comme les secteurs sauvegardés.
PLU et réglementation
Réglementairement, le PLU détermine les zones constructibles et les façons d'y construire sa maison, ses bureaux ou son entreprise en fonction des hauteurs, de l'implantation sur le terrain ou des réseaux auxquels on devra se raccorder ainsi que les zones de protection et de mise en valeur des espaces naturels ou des surfaces destinées à l'agriculture. Le PLU sert donc de référence lorsqu’il y a une demande de permis de construire. C’est lui qui va dire comment on construit, où, avec quels moyens, et dans quels objectifs.
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POS, PLU, si différents ?
Entre le POS et le PLU, la distinction essentielle porte un nom et encore des initiales : le PADD, pour Projet d'Aménagement et de Développement Durable.
Il s'agit d'un document politique exprimant le projet de la collectivité locale pour les 10 ans, voire les 20 ans à venir.
Il comporte les orientations générales et d’aménagement relatives à des quartiers ou des secteurs à mettre en valeur, à réhabiliter, à restructurer ou à aménager.
En plus du PADD, les élus ayant choisi d’adopter un PLU doivent fournir un rapport de présentation incluant un diagnostic et un plan de zonage accompagné d’une cartographie.
Quatre grandes catégories de zonage ont été définies :
- les zones urbaines
- les zones agricoles
- les zones à urbaniser
- les zones naturelles et forestières.
Un règlement détaille pour chaque zone les dispositions applicables comme l’implantation des constructions par rapport aux voies publiques, la desserte par les réseaux, l’emprise au sol, la hauteur maximum des constructions, le stationnement, les espaces boisés classés…
Apparaît également dans le PLU le Programme local de l'habitat (PLH).
Ce document a pour mission l’amélioration durable de la qualité de vie dans une ville en plaçant au cœur des priorités le rééquilibrage de l'offre résidentielle, la diversification et la requalification des quartiers d'habitat affectés par l'inconfort, l'insalubrité et la vacance. Il exprime ainsi une forte volonté de maîtriser l'étalement urbain par une dynamisation du cœur de l'agglomération.
A ce jour, il faut savoir que toutes les communes n’ont pas adoptées de PLU. La loi du 1er août 2003 relative à la rénovation urbaine leur donne, en effet, le droit de faire évoluer leur plan d'occupation des sols.
Petit bémol
Si le PLU a supplanté de manière convaincante son POS de prédécesseur, il introduit néanmoins un doute sur l’attribution de permis de construire litigieux né sur les contradictions de l’évolution du zonage.
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Obtenir un permis de construire
Dans quels cas demander un permis de construire
Cas de dispense :Tout d’abord, sachez que certains travaux de faible importance sont dispensés de permis de construire. C’est le cas pour les ouvrages dont la surface au sol est inférieure à 2 m² et d'une hauteur inférieure à 1,5 m, les murs d'une hauteur inférieure à 2 m, les terrasses de moins de 0,60 m de haut, les installations temporaires de chantier, les statues, monuments et œuvres d'art de moins de 12 m de haut et 40 m3.
Cas soumis à une déclaration préalable : D’autres types de travaux sont exemptés du permis de construire mais soumis à déclaration préalable. Il s’agit des travaux qui ne changent pas la destination d'une construction et ne créent pas de surface nouvelle, les piscines non couvertes, les châssis et serres jusqu'à 2000 m², hauteur comprise entre 1,50 m et 4m, les travaux concernant les bâtiments inscrits à l'inventaire supplémentaire des Monuments Historiques ou encore les travaux de réfection qui n’engendrent aucune modification de superficie.
Cas nécessitant une demande : A contrario, vous devez demander un permis de construire pour tous les travaux de construction à usage d’habitation ou non, y compris les construction ne comportant pas de fondations et pour les travaux effectués sur des constructions existantes s’ils ont pour effet d’en changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires. Citons l'installation d'un hangar, d'une piscine ou d'un tennis couvert, d'une œuvre d'art d'une hauteur de plus de 12 m, d'un ouvrage démontable, même sans fondations, dès que sa surface est de plus de 400 m², et de tout ouvrage dont la superficie est supérieure à 2 m² au sol et la hauteur à 1,5 m au-dessus du sol, ou encore la réalisation d'un garage souterrain dont le toit est aménagé en terrasse. Les mobiles home qui restent de manière permanente sur votre terrain (mis sur cales ou faisant partie d’un ensemble bâti en dur) sont aussi concernés.
La constitution du dossier
- Votre dossier de demande de permis de construire, en quatre exemplaires, doit comprendre :
- Votre demande de permis de construire, établie sur formulaire spécial (à retirer en mairie ou à la Direction départementale de l’Equipement)
- Le plan de situation du terrain
- Le plan de masse des constructions, des surélévations ou des extensions, coté dans les trois dimensions
- Les plans des façades de la construction
- Un volet « paysager » comprenant deux photos prises de loin et de près avec indication sur les plans des lieux de prises de vue, une notice décrivant le paysage et l’insertion de la construction dans son environnement. L’absence de ce volet paysager constituant une clause de nullité du permis, le service instructeur contrôle systématiquement sa présence.
Une fois votre dossier constitué, déposez-le directement à la mairie contre une décharge ou envoyez-le par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans les 15 jours qui suivent le dépôt de votre demande, si votre dossier est complet, vous recevez un avis de réception vous notifiant le numéro d’enregistrement de votre demande et son délai d’instruction. Par ailleurs, la mairie affiche un avis afin d’informer le public de votre demande. Toute personne dispose alors de deux mois pour contester votre demande de permis auprès de l’administration, puis du tribunal administratif. La demande de permis de construire est gratuite. Toutefois si vous souhaitez créer une surface habitable de plus de 5 m², des taxes d’urbanisme sont exigées.
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2 autres types de permis de construire
En plus du permis général, vous pouvez obtenir deux autres types de permis. Le permis de construire modificatif peut être délivré si la construction risque d’être modifiée par rapport au projet de départ. Le permis de construire tacite, lui, est délivré lorsque l’administration n’a pas répondu dans le délai imparti (deux mois). Son silence rend le permis valable.
Les délais d'obtention du permis de construire
Après avoir déposé votre dossier, vous recevrez sous 15 jours un avis de réception précisant la date et le numéro d’enregistrement de la demande, et son délai d’instruction. Ce délai est généralement de deux mois mais il peut être beaucoup plus long selon la situation :
- Trois mois si des services spéciaux ou l’architecte des Bâtiments de France sont consultés
- Cinq mois si la Commission supérieure des monuments historiques est consultée
- De cinq à sept mois si une autre autorisation est exigée ou si la construction est prévue dans une zone protégée
La décision vous est ensuite adressée sous forme d’un arrêté, par lettre recommandée avec accusé de réception. En l’absence de réponse dans le délai annoncé, le permis est considéré comme accordé.
Demandez alors une attestation certifiant qu’aucune décision négative n’est intervenue.
Permis de construire - Avant le début des travaux
Un mois avant le début des travaux, une déclaration en deux exemplaires mentionnant l’objet et la nature des matériaux utilisés doit être envoyée à la mairie et un panneau d’au moins 80 cm de côté doit être planté sur votre terrain et mentionner votre nom, la date et numéro du permis, la nature des travaux entrepris et l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté (l'absence d'affichage est punie d'une amende de 1 500 euros). Cette procédure a pour but d’informer les voisins qui peuvent, éventuellement, contester la décision en justice. Si vous êtes concernés par un prêt aidé de l’Etat, les travaux ne doivent pas commencer avant la décision d’attribution. Dans tous les cas, ils doivent démarrer dans les deux ans qui suivent l’obtention du permis de construire sous peine de nullité. Le permis devient également caduc si les travaux sont interrompus pendant plus d’un an. La demande de permis de construire peut néanmoins être prorogée une fois pour une durée d'un an.
Après les travaux
Dans les 30 jours qui suivent la fin des travaux, adressez à la mairie une déclaration d’achèvement des travaux par lettre recommandée avec accusé de réception, signée par l’entrepreneur et éventuellement l’architecte. L’administration vérifie alors si les travaux effectués sont conformes au permis de construire. Si tel est le cas, un certificat de conformité est délivré dans les trois mois.